【めざせFP3級合格】資金計画～住宅資金と老後資金～

こんにちは、かりんとうです。【めざせFP3級合格】シリーズの第3回目。今回は資金計画の続きで住宅資金と老後資金について勉強していきます。特に住宅ローンについてはいまいちよく分かっていなかったのでこれを機にしっかり理解していきます。

これまでの内容は以下から是非ご覧ください。

第0回：【めざせFP3級合格】FP3級の勉強はじめました。

第1回：【めざせFP3級合格】ライフプランニング

第2回：【めざせFP3級合格】資金計画の考え方と教育資金

住宅取得プランニング

住宅購入資金を全額自己資金で賄うことはなかなか難しいので、自己資金＋住宅ローンで備えることになります。

自己資金

自己資金は普通に貯金して用意する方法と財形住宅貯蓄を利用する方法があります。

会社にお勤めの方は財形貯蓄制度が福利厚生に含まれていることもあるかと思います。財形貯蓄制度は給与から一定額を天引きで積み立てる制度ですね。

普通、貯金の利息に対しては税金がかかりますが、財形貯蓄制度を利用すれば一定金額まで利息部分の税金を非課税にすることができます。財形住宅貯蓄は財形年金貯蓄と合わせて元利合計550万円まで利息の税金がかかりません。ただし、利用には以下の条件があります。

• 勤労者財産形成促進法上の勤労者で、契約時の年齢が55歳未満
• 一人一契約まで
• 条件付きで増改築にも利用可能

住宅ローン

住宅ローン金利

住宅ローンは大きく分けて固定金利、変動金利、固定金利選択型の3種類があります。

• 固定金利型：ローン申し込み時の金利が返済完了まで一定。
• 変動金利型：市場の金利変動に応じて金利が変動する。（半年ごと）
• 固定金利選択型：ローン開始後一定期間は固定金利で返済し期間終了後、改めて固定金利か変動金利を選択する。

それぞれの金利型におけるメリット、デメリットは以下の通りです。

住宅ローンの返済計画

住宅ローンの返済計画は元利均等と元金均等の2種類があります。

• 元利均等：元金と利息の合計額を均等割りし、月々の返済額を一定にする
• 元金均等：返済額のうち元金部分の返済額を一定にする

元金部分、利息部分とは毎回の返済額のうち、元金を返済している金額の割合と利息を返済している割合のことです。

例えば3600万円を年利1.2%の固定金利型30年ローン（360回払い）で組んだ時、1回目の返済額は以下のようになります。

• 元利均等：約11.9万円（とても複雑な計算式が必要。導出には大学受験レベルの数列の知識が必要になります。）
• 元金均等：約13.6万円（元金を返済回数で割った金額＋残債の利息）

この時、利息部分は3600万×0.012/12＝3.6万円なので元金部分と利息部分は以下のようになります。

• 元利均等：11.9万円＝元金部分8.3万円+利息部分3.6万円
• 元金均等：13.6万円＝元金部分10万円+利息部分3.6万円

元金均等では元金の返済額が大きい分残債の減りが早いため、同じ期間で返済した場合、元利均等と比較して元金均等の方が返済総額が少なくなることが分かります。

元利均等と元金均等のメリットをまとめると次のようになります。

繰り上げ返済

住宅ローンは繰り上げ返済することもできます。繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

• 返済期間短縮型：毎回の返済金額を変えずに返済期間を短縮する
• 返済額軽減型：返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす

ローンは金利の存在により、返済期間が長くなるほど複利で返済額が大きくなるため、返済期間短縮型の方が返済額軽減型よりも返済総額が少なくなります。特に金利が高い時ほど、繰り上げ返済の時期が早いほど効果が高まります。

ただし、返済額が変わらないため、手残りが少なくなる点には注意が必要です。借金が減っても手元にある現金が無ければ結局別の借金をする羽目になっては意味がないですよね。

住宅ローンの種類

主な住宅ローンには民間ローンの他、公的ローンの財形住宅融資と民間と公的機関が連携したフラット35の2種類があります。民間ローンから公的ローンへの借り換えはできません。

• 財形住宅融資：財形貯蓄を行っている場合に購入価格の90%以内かつ貯蓄残高の10倍以内、最高4000万円まで
• フラット35：購入価格または建設資金の100%まで、最高8000万円まで

財形住宅融資のポイントは以下の通りです。

• 5年間固定金利
• 1年以上継続して積み立てしていて、財形貯蓄残高が50万円以上（財形貯蓄の種類は問わない）

FP3級でよく問われるのはフラット35です。多くの人がお世話になる制度ですね。フラット35のポイントは次のようになっています。

• 固定金利（フラットな金利）
• 金利は申し込んだ金融機関によって異なる
• 返済期間最長35年まで（ただし完済時年齢80歳以下）
• 本人が住むための住宅であること
• 申込日現在の年齢が70歳未満であること
• 保証人、保証金不要
• 繰り上げ返済は手数料無料で窓口100万円以上、インターネット10万円以上から
• 親の住宅ローンを子や孫が引き継ぐことが可能（親子リレー返済）
• 団体信用生命保険の加入が任意
• 住宅に関する独自の技術水準が設けられている

あくまで本人が住むための住宅であり、投資目的では使用できないことに注意しなくてはいけません。

団体信用生命保険に加入していないと債務者の死亡時に遺族がローンを引き継がなければいけないことにも注意が必要ですね。

老後資金プランニング

退職後の生活設計のことをリタイアメントプランニングと言います。主に老後の生活資金の元手となるのは以下の3つです。

• 退職金
• 年金（公的年金、企業年金）
• 貯蓄

リタイアメントプランニングでは上記の老後資金と老後生活費の収支を見積もります。もし、老後資金が不足する場合にはそれを準備する方法を考えます。

老後生活費の見積もり

老後は若い時よりも食事の量や活動性が減り子供も手を離れるため退職前よりも生活費が下がることが多いです。

そのため、退職前の生活費を基準に以下の式で見積もることができます。

• 夫婦ともに健在：退職前生活費（月額）×0.7×12×（平均余命ー退職時の年齢）
• どちらか一方のみ：退職前生活費（月額）×0.5×12×（平均余命ー退職時の年齢）

老後2000万円問題と言われるのはまさにこれです。60歳で退職して80歳まで生きる場合、夫婦2人の退職前生活費が月23,8000円とすると老後資金は一人あたり約2000万円となります。この場合の老後生活費は月166,000円となり、余裕のある暮らしは無理そうですね。

老後資金の不足額を準備する方法としては、次のような方法が挙げられます。

• 退職後も再雇用やアルバイトで収入を得る
• 退職前から安全性の高い投資をしておく

私も老後資金のためと積み立てNISAをやっていますが、今一度どれくらいの老後資金が必要になるのか見積もっておこうと思いました。

まとめ

今回は住宅資金と老後資金について勉強しました。

日々の生活に一生懸命でおろそかになりがちな将来必要な大きな資金なので今後もしっかり学んでいきたいと思います。次回は年金と社会保険について勉強していきます。